一、本月楼市政策聚焦：中央明确放开三胎，重点城市首轮集中供地相继落地5月，房地产政策环境延续从紧。中央层面，央行发布2021年第一季度中国货币政策执行报告再度重申，牢牢坚持“房住不炒”定位，银保监持续针对信贷资金违规流入房地产市场进行排查并开出多张罚单，住建部先后召开房地产税改革试点工作座谈会和发展保障性租赁住房工作座谈会等，致力于促进房地产长效机制建设和确保房地产市场平稳健康运行。此外，继第七次全国人口普查数据公布后，5月31日，中共中央政治局会议正式明确，放开三胎生育政策和鼓励发展老龄产业，对房地产市场发展具有深远影响。地方层面，5月地方出台房地产调控政策较上月明显减少，主要原因在于经过近半年的密集调控后，调控成果已逐渐显现。但仍有部分热点城市调控进一步加码，如成都市进一步完善摇号选房相关规定和建立二手房成交参考价格发布机制，宁波市规定国有土地住房被征收人、集体土地住宅被拆迁人新购商品住房5年限售，上海市取得新房入围资格即认定为限购套数，湖州市中心城区新购住房2年限售等。此外，22个重点城市首轮集中土拍大部分也于4-5月份落下帷幕，其中“限地价”“限房价”“竞配建”“竞自持”“摇号”等成为土拍热词。本期报告主要对5月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。二、中央政策：大力发展保障性租赁住房，实施三胎政策及配套支持措施随着国内经济形势持续好转，部分阶段性扶持政策陆续收回，本月宏观政策表现为“稳中趋紧”。一方面，MLF利率维持2.95%不变，LPR连续13个月持平，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%；另一方面，本月多地工行、农行、招行等银行相继上调房贷利率，房贷“加息潮”城市不断扩容。为应对人民币持续升值势头，央行时隔14年再次上调金融机构外汇存款准备金率，调整幅度为2个百分点。在房地产调控方面，在坚定“房住不炒”调控立场的同时，本月住建部于5月12日和5月14日分批召开了40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，强调要将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。商务部等12部门出台推进城市便民生活圈建设的有关意见，明确新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不得低于10%。此外，5月末中共中央政治局会议审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，明确了实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施和发展老龄产业等，为房地产市场的发展带来机遇。（2）重点政策解读：第七次人口普查数据公布及三胎政策的放开
5月11日，国家统计总局公布了第七次全国人口普查主要数据。人口总量方面，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。年龄构成方面，0-14岁人口为25338万人，占17.95%；15-59岁人口为89438万人，占63.35%；60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%）。与2010年相比，0-14岁、15-59岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点。家庭户数方面，全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。与2010年相比，家庭总户数增加了9223万户；平均每个家庭户人口为2.62人，比2010年的3.1人减少0.48人。城乡人口方面，居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%；居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。与2010年相比，城镇人口增加23642万人，乡村人口减少16436万人，城镇人口比重上升14.21个百分点。人口变动方面，与2010年相比，31个省份中，有25个省份人口增加。其中，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区人口比重下降0.79个百分点，西部地区人口比重上升0.22个百分点，东北地区人口比重下降1.20个百分点。广东、浙江、江苏、山东、河南5省份人口增幅居前，分别增长2171万、1014万、609万、573万、534万人，黑龙江、吉林、辽宁、山西、内蒙古、甘肃出现人口总量下降，其中东北三省黑龙江、吉林、辽宁人口分别减少646万、338万和115万人，降幅分别达到16.87%、12.31%和2.64%。数据显示，我国人口近10年来保持低速增长，且人口老龄化进一步加深，人口区域变动差异较大，未来一段时期内将持续面临人口长期均衡发展的问题。5月31日，中共中央政治局会议审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，明确实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，作为应对人口老龄化的国家战略。从房地产角度来看，人口与房地产发展密切相关，全国人口普查数据的发布和三胎政策的放开，对未来房地产发展走向具有重要的导向作用：第一，房地产市场人口红利正不断减弱。近十年来我国人口增长率明显下滑，在三胎政策未出台有力配套支持措施或无法达到预期效果的情况下，未来房地产人口红利可能逐渐消失。但在现阶段来看，尽管是低速增长，但考虑到我国庞大的人口基数，人口增长对房地产发展的推动力仍在，房地产市场发展短期内仍有需求支撑。于房企而言，一方面要紧抓人口红利“窗口期”，深耕人口红利城市，另一方面要转向有质增长，注重技术、产品和服务的提升。第二，城镇化依然是房地产市场发展的重大机遇。根据普查数据，2020年我国常住人口城镇化率为63.89%，保持着较快增长势头，且仍有较大的提升空间。近几年来，中央多次发文要求深入推进新型城镇化建设，并明确以城市群和都市圈作为新型城镇化建设的主要载体。在此过程中形成的人口流动、产业转移等，也将催生房地产市场新的发展机遇。第三，人口区域分化必然导致房地产市场区域分化。根据普查数据，东部地区无论是人口规模还是增量都是最多的，东北地区人口比重则仅有6.98%，且较2010年下降1.20个百分点，降幅最大。这也意味着东部地区房地产市场需求有较好的发展支撑，而东北地区由于人口持续流出，房地产市场需求减少，房企拿地风险较大。第四，家庭户变化反应市场需求变化。根据普查数据，2020年平均每个家庭户人口为2.62人，比2010年减少0.48人，这一方面是因为人们的生育意愿降低，另一方面则是因为越来越多的青年人选择独立居住。尽管三胎政策已经放开，但单纯的生育政策放开显然不足以改变当前生育水平下降的趋势，且牵涉到的生育、养育、教育、住房等配套措施在短期内也很难落实。因此，三房户型仍为市场需求主流。第五，养老地产市场前景广阔。2020年我国60岁及以上人口为26402万人，占人口比重18.70%，较2010年上升了5.44个百分点，人口老龄化已步入“快车道”，养老地产潜在市场庞大。同时，随着越来越多的青年人倾向独居和社会养老观念的改变，养老地产市场需求也在逐渐增加。事实上，近些年来，部分房地产企业、养老服务机构、保险机构及其他投资机构均有不同程度涉猎养老地产。但从现状来看，如何兼顾服务和运营，让老年人住得起、住得好的同时，实现企业盈利和可持续经营，仍然是需要攻克的难题，养老地产赛道仍大有可为。三、地方政策：聚焦“四限”和房地产金融监管，调控力度不减
1.政策跟踪
中房研协测评研究中心监测统计，2021年5月地方出台房地产调控政策36条，较上月明显减少。其中，宽松性政策10条，紧缩性政策22条，中性政策4条。在经历近半年的调控密集加码后，房地产调控成果逐渐显现，地方加码政策出台节奏有所放缓。但从调控内容来看，限地价、限房价、限购限售等行政限制仍是调控重点，房地产业金融监管也持续保持高压。政策出台频率虽然有所下滑，但调控力度不减，坚持“房住不炒”定位、落实稳地价稳房价稳预期的目标导向不变。具体来看，调控收紧主要集中在强化行政限制和市场监管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：成都市进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定，3次入选未选房的客户一年内将禁止报名登记，同时，建立二手住房成交参考价格发布机制；深圳市对新建商品住房和商务公寓销售价格作出具体指导，并明确精装修价格梯度控制在3000元/平方米至6000元/平方米；绍兴市采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目，意向购房数与可售房源数比值过大的楼盘，实行公证摇号公开销售，同时对商品住房申请预售许可提出具体要求；湖州市提出中心城区新购住房实行2年限售，对采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目全部实行公证摇号销售；宁波市规定国有土地住房被征收人、集体土地住宅被拆迁人新购商品住房限售5年；南京市明确“无房家庭”须两年内无住房交易登记信息和交易记录、前1年内在南京连续缴纳12个月个税或社保等要求；上海市提出从严执行限购政策，取得新房入围资格即认定为限购套数等。在市场监管方面，典型代表有：江西省进一步加强住宅专项维修资金管理工作，保障维修资金安全和合理使用；广州市花都区进一步加强房地产中介机构管理和房地产市场秩序专项整治，对无证经营、诱导、教唆、威胁购房人套取、使用经营性贷款支付购房款、炒作房价、虚假宣传、代理销售小产权房、参与小产权房建设及为小产权房提供相关服务等违规行为进行专项巡查并严厉查处；西安市进一步规范住房租赁房源发布行为，明确通过各网络信息平台发布的租赁房源，必须经西安市住房租赁交易服务平台进行房屋权属核验及备案获取房源核验码等。此外，南昌市提出公办小学招生依据中，房产年限从3年逐步过渡至6年，南京市严禁审批独栋、双拼和联排户型，福州市闽侯县严禁在创新型产业用地范围内建造成套公寓、住宅（商品房）等，客观上也会在一定程度上限制地方房地产市场发展。调控宽松继续依赖人口人才政策和户籍制度改革。典型代表有：佛山市出台柔性引才办法，按照人才纳税年度在佛山用人单位取得的个人劳动报酬进行分层补贴，最高可获补贴50万元；鹤山市对新引进符合江门顶尖、一级、二级、三级高层次人才全职首次购房的，分别给予200万元、50万元、20万元、10万元购房补贴；泰州市对普通高校本科毕业生、“双一流”高校本科毕业生、本科段学历为普通高校的硕士研究生、本科段学历为“双一流”高校的硕士研究生、博士研究生分别给予5万元、7万元、10万元、14万元、20万元的购房券，对符合条件的应届大专毕业生新开口子，给予每月500元、最长36个月的租房补贴；宁波市进一步放开放宽外来劳动者落户条件，推行长三角区域户口网上迁移，实现跨省户口迁移一地办理，浙东五市部分户口迁移业务跨城通办、户籍窗口无差别办理；郑州市进一步放宽市中心城区落户条件，全面放开除市中心城区之外的其他县（市、区）和省辖市、济源示范区落户限制等。此外，上海市提出在本市无自有住房于苏州市吴江区、嘉兴市嘉善县两地购房可申请住房公积金支持，临沂市将住房贷款最高额度提升至50万元等，客观上也利好地方房地产市场发展。5月11日，央行发布2021年一季度中国货币政策执行报告提出，下一阶段，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把服务实体放到更加突出的位置，珍惜正常的货币政策空间，处理好恢复经济和防范风险的关系，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。中央层面也多次在公开讲话中强调要保持宏观政策的稳定性、连续性等，货币政策收紧的可能性较低。叠加近期海外货币政策相对宽松，人民币升值带动外资加速流入等，预计6月经济环境将延续宽松，市场流动性保持充裕。在房地产方面，央行重申坚持“房住不炒”，银保监会等监管部门持续针对信贷资金违规流入房地产市场进行查处整治等，中央层面对房地产调控立场保持坚定，且为长期导向。此外，发展租赁住房是2021年住房建设工作的重点，本月住建部分批召开40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，即意在督促地方租赁住房建设工作的推进。从频繁约谈热点城市落实调控主体责任，到督促地方租赁住房建设工作、推动房地产税改革试点工作等，中央始终牢牢把控房地产调控大局，推动多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度的建立。5月份，地方调控政策缩量，但调控力度不减。“四限”和房地产金融监管仍是调控重点，调控松绑主要依赖人才政策和户籍制度改革。但从近期来看，包括广州、南京、杭州等多个热点城市相继收紧人才购房政策，客观上也会对其他城市拟定人才政策形成一定震慑，即在“房住不炒”调控基调下，寄希望于通过人才政策突破限售限购等规则，变相助推地方楼市发展的道路是行不通的，人才政策应落到实处，真正为城市经济社会发展服务。此外，重点城市已相继落实住宅用地集中供应出让的土地新规，一方面可能造成短期市场供需关系变化，另一方面城市表现差异较大，部分热点城市土地溢价率依然较高，地方政府应保持密切关注，防止房价出现大起大落。从行业发展角度来看，第七次全国人口普查数据显示，人口红利仍存，城镇化仍有较大的提升空间，养老市场潜在前景广阔，加上三胎政策的全面放开等，客观上均利好房地产市场发展。此外，人口由经济落后地区向经济发达地区流动是历史趋势，人口的区域差异必然会导致房地产市场的区域差异。人口持续净流出城市或应适当控制房地产市场规模，严控房地产盲目开发、无序开发，增加产业用地供应和配套支持政策等。